旧房抵押贷款还新房贷款：划算与否、操作指南与风险提示

通过抵押旧房筹措资金偿还新房贷款，看似解了燃眉之急，实则暗藏。本文为您剖析利弊，详解操作流程，助您理性决策。

一、划算性分析：这笔账怎么算才不亏？

账单对比：假设旧房市值500万，七成抵押贷款350万。若用4.0%利率的经营贷替代5.8%的房贷，20年可节省利息约35万元。但需考虑1-2%的过桥资金成本（约7-14天垫资费用）。

二、可行性评估：哪些情况适合这样做？

• ● 适合人群：手头宽裕可承担短期垫资、信用记录良好、旧房无不良抵押记录
• ● 理想条件：旧房市值≥新房首付+贷款余额、所在城市支持"带押过户"业务
• ● 警示信号：负债率已超60%、旧房房龄超30年、近期有征信污点

⚠️ 口语提示：其实现在不少城市（比如济南、深圳）推"带押过户"，不用先还清贷款就能交易，这大大降低了操作难度。不过具体政策各地不一样，得提前打听清楚！

三、操作流程：一步步教你搞定

1. 1 评估房产价值：联系银行或评估机构，通常可贷评估值的60-70%
2. 2 准备材料清单：
   • 旧房产权证、购房合同
   • 新房贷款合同及还款计划
   • 收入证明（月收入需≥总月供2倍）
   • 婚姻状况证明（已婚需配偶共同签字）
3. 3 申请抵押贷款：提交材料后，银行5-10个工作日出审批结果
4. 4 资金闭环操作：贷款发放后，直接转入原房贷银行账户还贷
5. 5 解押手续：贷款银行出具结清证明后，到房管局解除抵押登记

四、还款方式：选择比想象中复杂

还款计算示例：贷款200万，利率4.0%，20年期：

• 等额本息：月供约12,115元，总利息约177万元
• 等额本金：首月月供约15,417元，总利息约156万元
• 先息后本：月供约6,667元，到期还本200万

五、风险警示：这些坑不能踩

📌 温馨提示：其实做这种操作前，找个专业房产律师把关。不过话说回来，现在银行查得严，有些"灰色操作"比如用空壳公司套经营贷，风险真的挺大的，大家还是谨慎为好！

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