精彩评论
何俊驰-上岸者
2025-06-01新政策可能导致已经贷款购房的人士贷款利率相对高于市场水平，引发转贷讨论。例如，若您于去年以125%的合同利率贷款，而当时五年期LPR为65%，即使您的房贷利率已与LPR挂钩，当前利率仍高达925%。在此情况下，有人建议您提前偿还按揭贷款，并转为利率低于4%的抵押贷款。
嘿，你是不是也跟我一样，最近老琢磨着房贷这事儿？前几年买房的时候利率高得吓人，现在看着抵押贷款的利率低得诱人，心里直痒痒。说实话，我当初买房的时候，商业贷款利率都快奔着6%去了，现在看着抵押贷动不动就4%多，确实有点动心。不过这事儿真不是三分钟热度就能决定的，今天咱就掰扯掰扯，到底划不划算。
咱们先得搞清楚，这俩贷款到底有啥不一样。房贷，就是你买房的时候向银行借的钱，通常期限长，利率相对稳定；抵押贷款，是用你名下已经还了一段时间的房产再去银行做抵押，拿钱出来，利率可能更低，但期限一般短，而且还款方式也不太一样。
说到利息，这可是咱们最关心的。你想想，几百万的贷款，哪怕利率差一点点，一年下来也是好几万块钱的差别啊！我算了一笔账，要是你贷款100万，房贷利率是5%，抵押贷款能给你做到4%，那一年就能省下1万块的利息。 10年下来就是10万，20年就是20万！这可不是小数目，够干啥的了？
不过你可得看清楚，不是所有抵押贷款都比房贷利率低。这得看你原来的房贷利率有多高，抵押贷款能给你批到多低。现在北京的房贷利率大概在4.9%左右，抵押贷款能批到6%就算不错了。如果你原来的房贷利率低于4.9%，那转抵押可能就不太划算了。
| 贷款类型 | 利率范围（年化） | 贷款期限 |
|---|---|---|
| 首套房房贷 | 约4.9%-5.2% | 最长30年 |
| 抵押贷款 | 约4%-6% | 一般最长10年 |
还有一点要注意抵押贷款的利率不是一成不变的，很多是每年都要重新审批的。也就是说，你今年能拿到4%的利率，明年可能就变成4.5%了，具体还得看当时的市场情况和你的资质。不能光看眼前的利率低，还得考虑未来的不确定性。
房贷和抵押贷款的还款方式也不一样。房贷通常是等额本息或者等额本金，每个月都要还一部分本金和利息。而抵押贷款，特别是经营性抵押贷，很多是先息后本的，也就是每个月只还利息，本金到期再还。
举个例子，你贷200万的商业房贷，每个月光本金就要还差不多5500多，加上利息，一个月得还12000多，压力不小吧？😩 但如果是抵押贷款，你每个月可能只需要还几千块的利息，本金不用动，那感觉是不是轻松多了？
不过这里面的陷阱也得说清楚。先息后本听起来很美，但最后那笔本金可不是小数目。等到了还款期，你得一次性拿出几十万甚至上百万来还本金，这对很多人来说压力还是很大的。而且，很多抵押贷款每年都要归本一次，也就是每年都要还一部分本金，这对流的要求也很高。
如果你选择抵押贷款，一定要提前做好规划，看看自己到时候有没有能力还那笔大额的本金。要是到时候拿不出钱来，可能就得面临贷款逾期、甚至房子被拍卖的风险了。
除了利率和还款方式，转抵押贷款还有一些其他的风险，你可得心里有数。
政策风险：现在调控房地产的政策一直在变，你转抵押贷款可能正好赶上个好时候，利率低，政策松。但谁能保证以后政策不会变呢？万一以后政策收紧，你可能就不好办了。
利率风险：前面说了，抵押贷款的利率很多是每年调整的，到时候要是利率上去了，你可能就得不偿失了。
再抵押风险：你把房贷转成抵押贷款，相当于又把房子抵押了一遍。万一到时候银行不给你续贷了，你可能就得面临资金链断裂的风险。
操作风险：转抵押贷款不是件简单的事，中间要办很多手续，还要付不少费用。要是操作不当，可能会出问题。
其实，我有个朋友就差点栽在这上面。他前几年贷款买房，利率挺高的，看着抵押贷款利率低，就动了心思。结果办手续的时候，发现要交的各种费用加起来也不少，而且银行对他的资质审核得特别严，差点没办下来。后来他想了想，觉得风险太大，还是没转。
说了这么多风险，你是不是觉得转抵押贷款这事儿挺悬？确实，不是每个人都适合转抵押贷款的。但也不是说完全不能转，关键看你自己的情况。
不过如果你是公积金贷款，那别转。公积金贷款的利率本身就很低，而且政策也比较稳定，转抵押贷款可能得不偿失。
还有，如果你对未来的收入预期不确定，或者觉得自己的风险承受能力比较低，那也别转。毕竟，房贷是长期稳定的，而抵押贷款的风险相对要大一些。
说了这么多，到底该不该把房贷换成抵押贷款呢？其实，这个问题没有标准答案，得看你自己的情况。
如果你确实符合转抵押贷款的条件，而且也做好了风险防范，那可以考虑转。毕竟，能省下不少利息，也能减轻每月的还款压力，这确实是个好事。
但如果你觉得风险太大，或者对自己的情况不太确定，那还是保守一点好。毕竟，房子是大事，贷款也是大事，不能马虎。
我个人的建议是，如果你真的想转抵押贷款，先咨询专业的财务顾问，让他们帮你分析一下利弊，看看到底合不合适。而且，一定要做好最坏的打算，比如万一转不了怎么办，万一到时候还不上本金怎么办，都得提前想好对策。
房贷换成抵押贷款这事儿，有利有弊，关键看你自己的选择。希望我的这些想法能给你一些参考，也希望你能做出最适合自己的决定。🤞
其实，我身边就有不少人转抵押贷款，有的确实省了不少钱，日子过得更宽裕了；有的呢，就因为各种原因，弄得手忙脚乱，甚至差点房子都保不住。这事儿真的得慎之又慎，不能光看眼前的利益，还得考虑长远的风险。
说到底，买房、贷款，这都是大事，关系到我们每个人的生活质量和未来。在做决定之前，一定要多了解，多思考，多咨询，别让自己后悔。👍
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何俊驰-上岸者
2025-06-01