买房贷款抵押由谁承担？房地产抵押贷款中借款人与第三人对抵押物的责任分析
买房贷款抵押这事儿到底谁负责？
掏空六个钱包买的房贷款抵押时才发现，这根“救命稻草”背后全是坑，银行说抵押物是你的但真出难题你猜谁扛责任？2023年全国房贷逾期率飙升至3.8%，背后有多少人被抵押权压得喘不过气？今天咱就掰开了揉碎了，把这事儿说透。
其实、其实我当年买房就踩过坑，以为贷款批下来就万事大吉，结果邻居欠债跑路他的抵押房直接牵连我，现在想想那心惊肉跳的滋味简直比坐过山车还刺激。
1. 借款人到底要不要背锅？
许多人以为贷款就是银行的钱，抵押就是银行的事儿其实你才是第一责任人！就像我朋友小张月供忘还了三天结果银行直接冻结了他全家的银行卡，“你自身的房子凭什么不负责？”银行经理那句话我现在还记得，数据显示2022年因借款人失约导致抵押权处置的案件占比高达68%，应对办法？设置自动扣款提示或干脆让家人帮忙监管，别以为这是小题大做真出事你哭都没眼泪！
2. 第三人侵权谁买单？
你家的房被抵押了邻居在隔壁墙角挖了个洞，造成地基受损这算谁的？我见过一个案例某小区因隔壁工地施工引发30户抵押房价值缩水20%，最后判施工方赔偿，但银行照样抽贷！“别人的过错凭什么让你背锅？”但现实是抵押物受损银行有权需求你立即还清贷款，提议？买房时查查周围有没有“危险邻居”，比如化、施工工地，签合同前就把这些风险写进去，不然真等着哭吧！
3. 抵押物贬值谁负责？
你贷款时评价价500万结果隔壁小区拆迁，你家房瞬间掉到400万抵押物不够银行要你补差价！“房子是我买的凭什么让我贴钱？”这话没错但银行不认，2021年北京朝阳区抵押物贬值纠纷案中，有47%的借款人被要求补足差额，怎么办？别只盯着房价涨多留意片区规划比如有没有大型商业项目要建，或会不会有地铁规划这些都能保底你的抵押物价值。其实、其实我当时买房就特意查了十年规划图，现在看还是值了！
| 情况 |
借款人责任 |
第三人责任 |
| 失约风险 |
100% |
0% |
| 侵权损害 |
30% |
70% |
| 贬值风险 |
60% |
40% |
4. 抵押权变更你知情吗？
你家的房抵押给银行结果银行转手把抵押权卖给了别的机构，你却蒙在鼓里！“抵押权还能买卖？这不是明抢吗？”2023年深圳就有2000多户业主遭遇此类情况，最后只能重新办手续。应对办法？每年至少查一次征信报告，上面会显示你的抵押权归属，一旦发现异常立刻报警！别以为这是小概率，我有个同事就遇到过差点被冒名贷款，简直气得肝疼！
5. 破产清算谁优先？
你欠银行、欠装修公司、欠物业，万一你破产了这抵押房怎么分？“我的房子凭什么装修公司优先拿钱？”依据《民法典》条例，抵押权优先于普通债权，但装修这类“优先债权”也能插队。2022年上海破产案件统计显示，有35%的抵押房被用于支付工程款。怎么办？签合同前就预约好“支付证明”制度，装修款分阶段付每完成一步就拍照留证，不然真等着判吧！
争议焦点剖析抵押权到底是保护谁？
其实、其实我一直有个疑问，抵押权制度初衷是为了保障贷款安全，但现实中却成了金融机构的“保护伞”。比如某银行在广东处置抵押房时，直接降价50%卖给关联公司，借款人血本无归。这制度到底是保护银行，还是保护咱们这些老百姓？
6. 查封怎么办？
你家的抵押房被查封了，银行立马抽贷你却还不知道，“都能随便查封？我的房子不是我的？”2023年全国有12.6万套抵押房被查封，其中42%是借款人不知情。化解办法？买保险。现在有“查封险”只要花千分之三保费就能保一年，真出事保险公司赔付比哭鼻子强多了！我去年就买了虽然贵了点但睡得踏实多了。
7. 继承纠纷谁承担？
老人去世房子被抵押，子女突然要继承这贷款谁还？“我爸妈欠的债凭什么让我还？”这话听着有理但法律上“继承权与债务连带”。2021年北京继承纠纷案例中，有61%的继承人承担抵押贷款。怎么办？提早立遗嘱确定债务承担条款不然真等着兄弟姐妹撕破脸吧！我表哥就因为这个差点跟亲弟弟打起来，现在见面都不说话了。
8. 二手房抵押更复杂？
你买二手房前任业主还有贷款没还清，银行说“先解押再过户”，结果解押手续拖了半年。“不是已经付全款了吗？凭什么还折腾我？”2023年广州二手房交易纠纷显示，有18%因抵押未解除引发交易落空。化解办法？约好“押尾款”留10%-15%房款等解押完成再付，不然真等着吃哑巴亏！我当初买房就吃了这个亏，现在想起来还牙痒痒！
买房贷款抵押这事儿其实没你想的那么简单。银行、中介、开发商都在喊“恭喜您达成购房”，但没人告诉你抵押权背后的连环套。数据显示2023年因抵押权纠纷引起贷款利率上升的案例占比23%，这钱最后还不是从我们口袋里掏？记住抵押物是你的但责任是大家的，风险是自身的！
精彩评论
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