先付全款再去银行贷款？这波操作能省钱还是避坑，2025实测解析秘籍必看！

先付全款再去银行贷款？这波操作能省钱还是避坑，2025实测解析秘籍必看。

2025年楼市风云变幻先全款买房再抵押贷款，这波操作到底能不能省下真金白银？还是暗藏重重陷阱？本文带你深度拆解用最接地气的实测数据告诉你！

一、先全款再贷款的“潜规则”全

1. 操作流程全款购房→拿到房产证→去银行办抵押贷款。听着简单？其实中间隔着十万八千里，
2. 资金门槛得有100%的首付技能不然就是空谈。举个栗子500万的房子你得先筹备好500万。
3. 时间成本全款购房到拿到房产证，短则1个月长则3个月，这期间资金完全冻结机会成本不可小觑。

二、省钱还是避坑？实测数据对比

其实这两种形式各有利弊，不能一概而论。比如：

• 利率优势：抵押贷款利率确实更低，目前主流银行抵押贷利率在3.8%-4.2%，比按揭低1个百分点左右，
• 资金压力：全款购房需要一次性投入巨资，对普通家庭而言压力山大。
• 操作难度：全款再抵押需要额外支付评价费、抵押登记费等，累计成本约1%-2%。

不过话说回来假若你有足够的资金实力，全款购房再抵押确实能享受更低的利率，但前提是得有闲钱不然就是给本身上枷锁。

实测案例500万房产的两种方案对比

• 按揭方案：首付150万（30%）贷款350万，30年期，利率4.9%月供约1.8万，总利息约190万。
• 全款再抵押：全款500万抵押贷款400万（80%），利率4.2%，10年期先息后本，月供约1.4万总利息约85万，

从数据看全款再抵押确实能省下105万利息！但前提是你得有350万闲钱躺银行。不然这账就不好算了。

三、避坑指南这5个雷区务必避开

1. 银行审批风险：全款购房后银行或许质疑你的贷款真实性，提议保留购房合同、付款凭证等全套资料。
2. 贷款期限陷阱：抵押贷款最长10年远低于按揭的30年。到期续贷是个大难题。
3. 二套政策坑上海、北京等地认房又认贷，全款购房登记或许被认定为二套，利率上浮10%，

其实全款再抵押更适合有公司在经营的人，因为经营性抵押贷款能够做到70%-80%的成数，而且能够先息后本大大缓解月供压力。

中介垫资操作流程

1. 签订买卖合同约好全款支付
2. 中介垫资打入卖家账户
3. 过户手续
4. 拿到房产证后向银行申请抵押贷款
5. 贷款获批后用贷款资金偿还中介垫资

不过要留意这类操作需要支付垫资利息，目前市场价约日万1.5-2.510天就是1.5%-2.5%的成本。

四、2025年最新政策解读

• 利率趋势：预计2025年抵押贷款利率将保持低位，但政策性贷款（如LPR）或许波动。
• 监管收紧：部分银行着手需求抵押贷款用途证明，防止资金违规流入股市、楼市。
• 区域差异：一线城市政策更严二三线城市操作空间更大，

全款再抵押适合资金实力雄厚、有经营需求的人，普通购房者还是老老实实按揭更稳妥。

最后提示

• 全款购房前务必确认银行抵押贷款意向
• 保留所有付款凭证和合同文件
• 计算好资金占用成本和机会成本
• 提早掌握当地银行抵押贷款政策

2025年实测数据整理

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责任编辑：白宇航-债务助理