嘿，老朋友！最近是不是在看房？准备按揭买房？我可算是过来人了，当年买房的时候也是一头雾水，特别是那个“抵押”的事儿，问了中介N遍还是没完全搞懂。今天我就用大白话给你讲讲，房贷到底是用啥抵押的，哪些坑千万别踩！
很多人以为房贷抵押就是拿房子做担保，没错，但又不全对。关键在于“抵押权”到底归谁。
✓ 抵押物就是你要买的这套房子
✓ 银行拿到的是“抵押权”，不是房子本身
✓ 这意味着：你还不起钱，银行有权处置你的房子
我有个同事小张就吃过亏。他以为“抵押”就是银行把房子收走了，结果发现只是登记在银行名下。后来断供时，银行直接拍卖了他的房子，他才明白抵押权有多厉害。
| 项目 | 银行拿到的东西 | 你保留的东西 |
|---|---|---|
| 所有权 | 无 | 完整保留 |
| 使用权 | 无 | 正常使用 |
| 处置权 | 有限获取（逾期时） | 正常交易（需银行同意） |
说白了，银行拿到的是一张“如果我还不起钱，你就得把房子卖掉还我钱”的凭证，而不是房子的所有权。这一点搞不懂，后续很多问题都会扯不清。
你以为抵押物只有房子？天真了！很多银行还会要求第二抵押物，这个我当初就差点踩坑。
⚠️ 第二抵押物常见形式：
我有个朋友王哥买房时，银行要求他授权工资卡每月自动扣款。他当时没在意，结果后来想用工资卡做其他贷款时才发现，这张卡已经被银行“锁定”了。虽然最后解决了，但过程很折腾。
工资卡授权：很多银行要求授权扣款，注意保留撤销权限
公积金冻结：部分银行会冻结一定额度公积金作为补充担保
连带责任：夫妻双方通常需要共同承担还款责任
所以签合同前一定要问清楚：除了房子，还有没有其他抵押物？授权范围有多大？能不能撤销？别像我朋友那样，事后才发现自己被“绑”住了。
去年我帮爸妈买二手房，亲身经历了抵押流程，发现几个容易忽视的细节：
实测案例：二手房抵押流程中的三个坑
产权瑕疵没查清：原房主有未结清的维修基金欠款，导致抵押登记延迟半个月
评估价低于成交价：银行按评估价，导致首付比例突然增加
抵押登记顺序错误：没注意抵押登记的先后顺序，影响后续贷款
最坑的是评估价问题。我们成交价120万，银行评估才110万，结果首付要多掏5万。当时中介说“没事没事”，结果钱差点不够。
📌 关键提醒：
这些坑都是当时踩过的，现在分享出来，希望能帮到大家。记住，抵押不是简单签个字的事，里面学问大着呢！
好了，不啰嗦了，直接上干货：
明确抵押物范围：房子+可能的其他授权，问清楚授权范围
查清产权状况：无欠款、无查封、无多抵押，自己跑一趟房管局
锁定评估价：提前获知评估价，计算真实贷款额，避免临时加钱
最后送大家一句话：买房是大事，抵押条款一定要逐条看清。别嫌麻烦，现在多花点时间研究，以后能省下无数心烦！
💡 额外小贴士：可以要求银行出具《抵押权设立确认书》，白纸黑字最保险
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