别只看表面利率！很多公司会搞"低利率陷阱"，表面利率很低，但各种手续费、服务费加起来，实际利率可能翻倍。记得老王当初就被一个"5.8%年利率"的方案骗了，算下来实际年化接近10%😱。一定要问清楚所有费用，用IRR(内部收益率)计算器算出真实利率才是王道！

看三样东西：营业执照、金融牌照、备案信息。我上次差点就信了那个"XX金融集团"，后来一查发现是个皮包公司😡。正规公司会公示所有资质，而且不会催促你马上签字。记住：越是催你快点的，越要小心！还有那些号称"无抵押贷款"的都是骗子，抵押贷款必须有抵押物，这是常识啊喂！

这绝对是坑中之坑！有些公司违约金高达剩余本金的5%，简直是抢劫🤯。合理范围应该是剩余本金的1-2%，或者按剩余期限计算，比如每月1%。签合同前一定要明确写清楚，不然到时候想提前还款，可能要倒贴好几万。我有个朋友就是吃这个亏，提前还了10万，被扣了8000块违约金，气得他直拍大腿！

常见的有等额本息、等额本金、先息后本三种。等额本息月供固定，但前期利息多；等额本金前期月供高，但总利息少；先息后本适合短期周转，但风险最高。我当初选了等额本息，结果发现前五年还的钱大部分是利息，本金才动了一点，感觉像给银行打工🤦‍♂️。如果资金允许，尽量选等额本金，虽然开始月供高，但长远来看能省不少钱。

身份证、户口本、收入证明、银行流水、房产证这些基础材料是必须的。但有些公司还会要求提供消费凭证、工作证明等等，甚至还要查你社交媒体😱。我有个同事就被要求提供三个月的聊天记录，说是要验证消费真实性，简直离谱！正规公司不会查这么细，遇到这种要求的，赶紧跑路！

评估价通常比市场价低20-30%，这是行业潜规则🤫。我朋友的房子市场价300万，评估价才220万，气得他直接拒绝了。评估价会直接影响你能贷的金额，所以一定要找多家评估公司比价。记得找那种有资质的评估公司，不要用贷款公司推荐的，他们推荐的评估公司会把价格压得很低，让你贷不到理想额度。

除了利息，还有评估费、公证费、登记费、保险费、服务费等等，加起来可能占贷款额的3-5%💸。最坑的是有些公司会收"砍头息"，比如借10万实际到手只有8万，但利息按10万算，这绝对是违法行为！签合同前一定要把所有费用列成清单，逐项确认，不要相信口头承诺。

公式复杂得很，但网上有现成的计算器，搜"抵押贷款计算器"就能找到。关键是理解几个关键数字：贷款金额、利率、期限。我当初就是被"低月供"吸引，结果没算清楚总利息，差点被套牢😥。记住：月供低≠划算，要算总利息！等额本金虽然开始月供高，但总利息能省不少，长远来看更划算。