深圳抵押贷款算房贷吗？现在政策到底怎么走？
深圳的房价就像坐过山车，今天涨明天跌让人看不懂，你辛辛苦苦攒的钱或许还不够付个首付，更扎心的是银行那套抵押贷款政策，简直比迷宫还复杂，今天咱们就来聊聊深圳抵押贷款到底算不算房贷？现在能贷多少？按揭房还能不能抵押？这些难题可能关系到你未来的流。
“我去年刚买完房现在又想创业，结果抵押贷款被拒了银行说这不算首套房贷款，利率高得吓人，”——一位深圳创业者的哭诉。
1. 深圳抵押贷款算不算房贷？政策红线在哪里？
其实这个疑问问得很好，深圳抵押贷款到底算不算房贷？答案是分情况，要是你拿的是首套房抵押贷款，那基本算作房贷，但要是你已经有一套房，再拿第二套房去抵押那就不算首套房贷款了，你看这规则是不是有点绕？
依据最新政策深圳首套房抵押贷款利率大概在4.1%左右，而二套房则高达4.9%，这0.8%的差距可能让你多付几十万的利息！你拿抵押贷款去买房银行会严谨审查，不过若是你抵押贷款不是用于购房，而是用于经营或是其他消费，那政策就宽松些，但别高兴太早银行还是会查你的资金流向，要是发现你违规购房结果很严重！
| 贷款类型 |
利率(%) |
首付比例 |
| 首套房抵押贷款 |
4.1 |
30% |
| 二套房抵押贷款 |
4.9 |
40% |
2. 深圳抵押贷款能贷多少？你的房子值这个价吗？
深圳的房子值钱但能贷出多少钱，可不是按市场价算的，现在深圳抵押贷款的额度，一般是房屋评价价的70%。不过评价价往往低于市场价，所以实际能贷到的钱可能比你想象中少。比如你房子市值500万评价价可能只有450万，那你能贷到的就是315万。
不过倘使你是优质客户，比如公务员、国企员工，或有稳定高收入银行有可能给你更高的额度，甚至达到80%。但别指望能贷满银行还会考虑你的负债情况。我有个朋友房子市值800万但因为他信用卡负债高，最后只贷到了500万气得他直拍大腿！
⚠️ 留意银行会严格审核你的还款技能，月供不要超过你月收入的50%，否则审批很难通过！
3. 按揭房产还能抵押贷款吗？先还清还是能够做二抵？
你还在为按揭房不能抵押贷款而烦恼？其实现在深圳已经允许“二抵”了！也就是说即使你房子还在按揭中，只要你还清了部分贷款，也可以申请第二次抵押。不过这有个前提：你的房子务必还有足够的价值空间。
比如你房子市值500万，已经按揭了300万那你还清100万后，就可以用这100万的差额做二次抵押。不过二次抵押的利率常常比首次抵押高1-2个百分点，而且额度也不会太高一般是剩余价值的50%，我去年帮客户操作过一次，虽然利率高点但资金周转确实应对了大难题！
✓ 小贴士若是你急需资金又不想卖房二抵是个不错的选取。但一定要算好账高利率可能让你得不偿失！
4. 深圳抵押贷款最新政策解读：宽松还是收紧？
最近深圳抵押贷款政策有点微妙，既不是全面收紧也不是大幅放松。银行在审核时更加注重“实质用途”，说白了就是怕你拿钱去炒房。倘使你能证明资金用于合法经营、教育、医疗等用途，审批会顺利许多。
不过对小微企业主，政策还是相对宽松的。比如你有实体经营能提供相关流水和合同，银行有可能给你更高的额度和更低的利率。我接触过一个做餐饮的客户，虽然房子市值不高但因为能提供稳定的经营流水，最后贷到了评估价的75%，比普通客户高出了5个百分点。
5. 抵押贷款利率对比：哪家银行更实惠？
深圳各家银行的抵押贷款利率差别很大，同样是首套房抵押有的银行给4.0%，有的却要4.5%。这0.5%的差距听起来不大但5年下来可能就是几十万的利息！你一定要货比三家。
不过别只盯着利率看，还要考虑其他因素。比如有的银行利率低但审批时间长达2个月；有的银行利率高一点，但7天就能，这就要看你自身的需求了。我提议假若你可以适当接纳高一点利率；倘若你不急，就耐心等待低利率的银行。
| 银行 |
利率(%) |
时间 |
优点 |
| 工商银行 |
4.0 |
15天 |
利率最低 |
| 建设银行 |
4.2 |
7天 |
快 |
| 招商银行 |
4.3 |
10天 |
服务好 |
6. 抵押贷款陷阱：这些坑你一定要避开！
深圳抵押贷款市场水深得很，一不小心就可能踩坑。比如有的中介会诱导你虚报收入，承诺帮你“包装”资料。你以为捡了便宜结果银行一旦发现不仅贷款被拒，还可能作用征信那可就麻烦了！
还有留意“过桥贷款”的风险。有些银行需求先还清旧贷款才能做新贷款，这时中介或许会推荐“过桥贷”，但利息高得吓人！我有个亲戚就吃过这个亏，短短一个月利息就交了5万，心疼得直骂娘！一定要提早问清楚银行是不是可以“二抵”，避免不必要的亏损。
“抵押贷款不是万能钥匙，用不好可能把自身套进去。记住任何承诺得过于美好的方案，都要多长个心眼！”——一位资深贷款顾问的忠告。
7. 未来趋势预测：深圳抵押贷款会越来越严吗？
从目前政策走向看深圳抵押贷款未来也许会更严格。毕竟一直在强调“房住不炒”，银行对资金流向的监管只会越来越严。特别是对资金用途未来或许会有更确定的界定，违规操作的空间会越来越小。
不过对实体经济的需求，政策还是会支撑的。倘若你能证明资金用于合法经营，审批难度不会太大。未来抵押贷款有可能“严进宽出”，即申请时审核严格但倘若你能提供真实有效的用途证明，速度和额度都会有保障。这一点从最近几家银行的政策更改就能看出来。
8. 争议焦点抵押贷款到底是“救急”还是“陷阱”？
关于抵押贷款争议一直很大。有人认为它是“救急神器”，能帮你渡过难关；也有人觉得它是“甜蜜的陷阱”，一旦陷入就难以自拔。其实关键在于你怎么用。
若是你是因为创业、教育等正当需求，抵押贷款确实能帮你应对燃眉之急。但倘若你是为了偿还债、采购奢侈品，那就要警惕了。我见过太多因为盲目借贷而陷入困境的案例，最后房子没了征信也毁了。抵押贷款是一把双刃剑，用好了是雪中送炭用不好就是饮鸩止渴！
深圳的抵押贷款市场就像这座城市一样，充满机遇也暗藏风险。你做好筹备迎接这场“金钱游戏”了吗？记住永远不要拿你的房子开玩笑，每一分钱都要花在刀刃上。
精彩评论
范军-债务征服者
2025-07-14
余嘉诚-养卡人
2025-07-14
鲍嘉诚-财务勇士
2025-07-14
高翔-债务代理人
2025-07-14