南京二手房市场最近真热闹，房价稳中有升，房贷政策也在变。很多朋友问，现在贷款到底怎么搞？抵押贷款还有哪些新玩法？其实吧，搞懂这些，能省不少钱，还能避开大坑。下面我就结合自己的经历和观察，给大家梳理一下。
你有没有这种感觉？每个月工资一发，第一件事就是看房贷APP。我去年买二手房，贷款200万，30年等额本息，月供1万2。那时候真觉得天都要塌了，工资一大半都没了。其实我同事说，他去年买新房，同样的贷款额度，因为利率低了一点点，月供少800块。这800块，喝咖啡能喝多少杯啊！
数据对比：南京二手房平均利率4.9%，新房4.75%。差那0.15%，30年下来就是20多万！
最近听朋友说，他用二手房做了抵押经营贷，利率才3.8%。我一开始也心动了，这利率也太香了吧！不过后来查了资料，发现这玩意儿风险不小。银行查得严，万一被查出来违规使用，贷款可能被收回，房子都要被拍卖。我邻居就差点栽在这儿，幸好及时收手了。
你有没有发现，银行评估价总是比市场价低？我那套房挂价320万，银行评估才290万。这直接影响了贷款额度，首付要多掏不少。我当时真懵了，不是说现在政策宽松了吗？怎么还这么难？后来中介才告诉我，这是银行的风控，避免未来房价下跌银行损失。不过吧，这确实让买房的人多掏了不少钱。
| 市场价 | 320万 |
| 评估价 | 290万 |
其实吧，我发现一个有意思的现象。很多人觉得月供少就好，所以都选30年。但我算了笔账，如果选20年，虽然月供多了500块，但总利息能省20多万。我一开始也觉得500块多不多少不少，但20多万啊！相当于又买了个小公寓了。后来我就劝我表弟，他也改成了20年。
个人感受：看着那少交的利息，心里真踏实！
你有没有公积金？我周围好多年轻人都说公积金没用，不如提现。其实吧，公积金贷款利率才3.1%，比商业贷款低太多。我朋友用公积金贷了100万，30年能省将近40万利息。他说现在每个月少交的钱，都存起来准备提前还款了。不过吧，公积金贷款额度有限，有时候不够用。
公积金利率：3.1% vs 商贷：4.9%这个真坑人！我有个朋友，贷款审批到一半，因为银行流水不够被拒了。他说自己工资一直挺高的，怎么就不行？后来才知道，银行要的是连续稳定的流水。他之前换工作断了几个月，就出问题了。我当时真替他着急，首付都交了，房子眼看就要泡汤。
其实吧，提前还款也不是越早越好。我算了一下，前5年利息占大头，这时候提前还，感觉像是给银行打工。不过吧，如果你是等额本金，早期还款本金多，提前还反而划算。我同事就是等额本金，他去年提前还了20万，说这样能省不少钱。不过吧，这得看个人情况，不能一概而论。
小贴士：等额本息前5年别提前还，等额本金随时可还。
你有没有感觉，最近房贷利率一直在降？我估计吧，2025年可能还会降。不过吧，这也意味着房价可能还会稳中有升。所以啊，现在买房，贷款利率能低就低，能贷多久就贷多久。我表妹就是，刚买了房，贷款30年，她说反正以后收入会涨，月供压力会越来越小。
✨买房贷款是个技术活，多打听，多算账，别冲动。希望这些经验能帮到你！
