南京二手房市场最近真热闹,房价稳中有升,房贷政策也在变。很多朋友问,现在贷款到底怎么搞?抵押贷款还有哪些新玩法?其实吧,搞懂这些,能省不少钱,还能避开大坑。下面我就结合自己的经历和观察,给大家梳理一下。
你有没有这种感觉?每个月工资一发,第一件事就是看房贷APP。我去年买二手房,贷款200万,30年等额本息,月供1万2。那时候真觉得天都要塌了,工资一大半都没了。其实我同事说,他去年买新房,同样的贷款额度,因为利率低了一点点,月供少800块。这800块,喝咖啡能喝多少杯啊!
数据对比:南京二手房平均利率4.9%,新房4.75%。差那0.15%,30年下来就是20多万!
最近听朋友说,他用二手房做了抵押经营贷,利率才3.8%。我一开始也心动了,这利率也太香了吧!不过后来查了资料,发现这玩意儿风险不小。银行查得严,万一被查出来违规使用,贷款可能被收回,房子都要被拍卖。我邻居就差点栽在这儿,幸好及时收手了。
你有没有发现,银行评估价总是比市场价低?我那套房挂价320万,银行评估才290万。这直接影响了贷款额度,首付要多掏不少。我当时真懵了,不是说现在政策宽松了吗?怎么还这么难?后来中介才告诉我,这是银行的风控,避免未来房价下跌银行损失。不过吧,这确实让买房的人多掏了不少钱。
市场价 | 320万 |
评估价 | 290万 |
其实吧,我发现一个有意思的现象。很多人觉得月供少就好,所以都选30年。但我算了笔账,如果选20年,虽然月供多了500块,但总利息能省20多万。我一开始也觉得500块多不多少不少,但20多万啊!相当于又买了个小公寓了。后来我就劝我表弟,他也改成了20年。
个人感受:看着那少交的利息,心里真踏实!
你有没有公积金?我周围好多年轻人都说公积金没用,不如提现。其实吧,公积金贷款利率才3.1%,比商业贷款低太多。我朋友用公积金贷了100万,30年能省将近40万利息。他说现在每个月少交的钱,都存起来准备提前还款了。不过吧,公积金贷款额度有限,有时候不够用。
公积金利率:3.1% vs 商贷:4.9%这个真坑人!我有个朋友,贷款审批到一半,因为银行流水不够被拒了。他说自己工资一直挺高的,怎么就不行?后来才知道,银行要的是连续稳定的流水。他之前换工作断了几个月,就出问题了。我当时真替他着急,首付都交了,房子眼看就要泡汤。
其实吧,提前还款也不是越早越好。我算了一下,前5年利息占大头,这时候提前还,感觉像是给银行打工。不过吧,如果你是等额本金,早期还款本金多,提前还反而划算。我同事就是等额本金,他去年提前还了20万,说这样能省不少钱。不过吧,这得看个人情况,不能一概而论。
小贴士:等额本息前5年别提前还,等额本金随时可还。
你有没有感觉,最近房贷利率一直在降?我估计吧,2025年可能还会降。不过吧,这也意味着房价可能还会稳中有升。所以啊,现在买房,贷款利率能低就低,能贷多久就贷多久。我表妹就是,刚买了房,贷款30年,她说反正以后收入会涨,月供压力会越来越小。
✨买房贷款是个技术活,多打听,多算账,别冲动。希望这些经验能帮到你!