贷款公司做不了房产抵押？2025最新指南！
前段时间，我那个在广州打拼的发小就栽了跟头！他急需50万资金周转，想着房子值钱，就去贷款公司咨询抵押贷款。结果跑了两家都说做不了，理由五花八门：这个说房产证不全，那个说房子年限太长...真是让人头大！后来我帮他查了资料才发现，原来这里面水很深，不是所有房子都能随便抵押的。现在我就把查到的干货全分享出来，大家快拿出小本本记好！
为什么贷款公司有时做不了房产抵押？
- 房子类型不对劲
- 产权问题搞复杂
- 估值太低划不来
- 贷款人条件不够格
- 区域政策有差异
- 贷款公司内部风控
- 房子本身有瑕疵
1. 房子类型不对劲
并不是所有房子都能当抵押物！贷款公司最看重的是普通住宅，那些loft、小产权房、回迁房、商业公寓啥的，很多机构直接pass。为啥？风险高啊！我朋友就因为买的那个40年产权的公寓被拒了，真是欲哭无泪。记住这点：**普通商品房是首选**，其他类型要么不行，要么利率高得吓人。
2. 产权问题搞复杂
有时候房子本身没问题，但产权太复杂了。比如共有产权房、继承未过户的房子、有争议的房子，这些贷款公司一看就头大。我有个同事就是继承的房子没办完手续，跑遍所有机构都没人敢接。简单说：**产权必须清晰无争议**，是全款买的，贷款买的次之，其他情况就难说了。
3. 估值太低划不来
房子值不值钱也很关键。贷款公司会请评估公司来估价，如果评估价只有贷款额的5成，那基本就凉凉了。我邻居想贷30万，结果评估才25万，直接被拒。所以：**房子价值要够高**，能覆盖贷款额的2倍以上，这样机构才觉得"划算"。
4. 贷款人条件不够格
房子是基础，但贷款人自己也很重要！征信不行、收入不稳定、负债太高，这些都可能导致被拒。我表哥就是因为信用卡逾期了几次，房子再值钱也没用。记住：**贷款人自身条件必须过硬**，征信、收入、负债率都得达标，不然房子再好也没用。
5. 区域政策有差异
不同城市政策差异巨大！一线城市相对宽松，二三线城市就严很多。我同学在重庆买房，抵押贷款比他在上海时难多了。关键是：**大城市机会多**，小城市选择少，而且利率普遍更高。所以能在大城市办就别去小地方折腾。
6. 贷款公司内部风控
每家机构风控标准不一样！有的对年龄要求严格，有的对房产年限有规定，有的干脆只做熟客。我试过两家公司，一家秒拒，另一家却批了，真是玄学。所以：**多跑几家没错**，每家标准不一样，总有适合你的。
7. 房子本身有瑕疵
房子有纠纷、被查封、处于诉讼中，这些情况直接导致无法抵押。我有个亲戚的房子因为欠税被查封，想抵押贷款？门儿都没有！记住：**房子必须干净**，没有任何法律纠纷，才能顺利抵押。
| 情况类型 |
能否抵押 |
注意事项 |
| 普通商品房 |
✔️ |
首选类型 |
| 小产权房 |
❌ |
法律风险高 |
| 继承未过户 |
❌ |
先办手续 |
| 商业公寓 |
🔶 |
可选但成本高 |
👉记住：不是所有房子都能抵押，也不是所有机构都一样！
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