嘿，老弟！最近是不是也在琢磨买房或者贷款的事儿？别急，听我这个"过来人"给你说道说道。去年我买房的时候，也一头雾水，抵押贷款和住房贷到底有啥区别？今天我就用大白话给你讲清楚，保准你看完就能明白！
我有个朋友小张，去年想买套婚房。他去银行咨询时，工作人员随口说了句"可以办个抵押贷"，结果小张回去一查，发现利率比他预期的要高不少。最后还是我提醒他，这可能是抵押贷款，不是他想要的住房按揭贷款。你看，概念搞混了，直接关系到你每个月要还多少钱！
| 对比项 | 住房贷款 | 抵押贷款 |
|---|---|---|
| 贷款目的 | 购买住房 | 已有房产抵押 |
| 贷款利率 | 通常更低 | 一般较高 |
| 贷款年限 | 最长30年 | 通常10-20年 |
| 首付要求 | 有明确比例 | 取决于抵押物价值 |
简单说，住房贷款是你买新房时申请的贷款，而抵押贷款是你已经有房了，再用这房子去银行借钱。
去年我买婚房的时候，销售顾问推荐我做"快速抵押贷"，说审批快、手续简单。我当时一听"快速"俩字就心动了，差点就签了。后来仔细一问，才发现这其实是抵押贷款，利率比标准的住房贷款要高1.5个百分点！算下来30年要多还十几万利息！
⚠️ 避坑提示：银行工作人员有时会推荐抵押贷款，因为利率高、利润大。一定要坚持申请住房贷款，除非你确实有特殊需求。
我老婆当时整理资料就整理了半个月，各种证件、收入证明、社保证明...建议你提前准备，至少提前3个月。不然像我一样，看中房子时才发现资料不全，急得团团转。
别图省事只去一家银行！我和老婆当时跑了5家银行，结果发现利率差了0.3%，按100万贷款算，30年能省下好几万！
现在的贷款基本都跟LPR挂钩。我建议你选浮动利率，虽然初期可能高一点，但长远看更划算。我们就是选的浮动利率，去年LPR下调，每个月少还不少钱呢！
如果你手头有闲钱，可以考虑提前还款。但要注意有些银行对提前还款有违约金，一定要问清楚。我们当时咨询了，选择的是部分提前还款，剩余贷款缩短期限的方式，这样既能减少利息，又不用一下子还太多。
💡 省钱小贴士：现在很多银行有"气球贷"产品，初期还款压力小，但长期成本高。除非你确定几年内会卖房，否则不建议选。
我表哥去年做生意需要资金，用自家房子做了抵押贷款。结果生意没做好，还不上贷款，房子差点被银行收走。现在还在跟银行协商分期还款。所以啊，抵押贷款不是随便就能做的，风险真的不小！
根据我了解的情况，2025年房贷政策有几个变化值得注意：
🎉 总结要点：买房贷款一定要分清抵押贷款和住房贷款；多对比几家银行；关注LPR变化；提前准备好所有材料；不要被银行工作人员的推荐冲昏头脑。
贷款买房是大事，一定要擦亮眼睛。我这些经验都是用钱换来的教训，希望能帮到你。记住，"货比三家不吃亏"，尤其是在贷款这种大事上，多花点时间研究绝对值得！
如果你现在正在考虑买房或者贷款，希望这篇文章能帮到你。记住，不懂就问，不贪小便宜，不冲动决策，这样你的房子才能成为你的资产，而不是负担！
