你敢信？公司老板贷款买办公楼，居然比买房还复杂！不是被银行拒了就是利率高到心在滴血。更扎心的是你辛辛苦苦赚的钱或许还不够利息的一半！今天我就带你揭开这背后的，避坑指南拿稳了。
1. 银行贷款门槛有多高？
其实银行看老板贷款，跟看普通买房者不一样，他们要的是公司流水、纳税证明还有你公司的盈利技能。比如一家年营收500万的公司，想贷1000万的办公楼银行大概率会摇头。数据显示2023年只有不到30%的中小企业老板能顺利贷到款。
你可能将会问“那我该咋办？”很简单先把公司账目理顺至少筹备3年完税证明，还有多跟银行经理套套近乎，有时候人情比文件管用多了。
2. 利率陷阱你真的懂吗？
别以为银行给你报价5.5%，就真的能拿到，其实实际利率可能高达7%，为啥？因为还有评价费、担保费、公证费等等这些加起来可能占贷款总额的2%-3%。
我有个朋友去年贷款买楼，光手续费就花了20万。你拿到贷款合同前一定要逐条看清楚。特别是利率计算办法别被“基准利率上浮X%”此类话忽悠了问清楚最终数字。
3. 楼盘评价暗藏
- 银行评价价可能低于市场价，比如你买800万的楼银行只给评估700万，
- 评估师会看位置、楼层、朝向，甚至电梯数量！
我上次看一个办公楼位置不错，但评估师说“电梯老化”，直接砍掉15%的评估价。当时我就懵了后来才知道提早跟物业确认电梯维保登记能避免此类坑。
记住评估报告出来后，一定要本身核对特别是面积和装修标准这两项最简单出疑问。
4. 还款形式怎么选？
| 等额本息 | 每月还款固定压力小，但利息高 |
| 先息后本 | 前期压力小但最后还款压力大 |
| 气球贷 | 短期低息但后期风险大 |
其实最适合老板的办法是等额本金虽然前期压力大，但总利息少，不过你要是公司流紧张，能够跟银行商量阶段性还款比如前2年只还息，后8年还本息。
5. 抵押物不是你想用就能用
你以为办公楼就是抵押物？天真了！银行要看这楼是不是满2年、产权是否清晰甚至还要查这楼有没有被查封。
我见过一个老板买的新楼还没拿到房产证，就想着贷款结果银行直接谢绝，你确定要贷款前先查清楚房产证再去不动产中心确认状态。
- 准备好所有文件别等到最后才补
- 多跑几家银行别只盯一家
- 算好月供别让公司流断裂
6. 警惕中介的“帮忙”
有些中介会跟你说“银行”，然后收你几千块“好处费”。其实这钱可能进了他们自身口袋。数据显示2022年有超过60%的贷款中介存在欺诈行为。
你找中介时一定要看营业执照还要问清楚“不达成退款”政策。别被那些“稳过”的话骗了银行审批是铁规矩，谁也改不了。
7. 公司流是生命线
贷款买楼后你每个月都要还钱。比如贷款1000万，利率5%20年还清每个月要还6，7000块。这还不算物业费、维修基金等等。
我有个客户贷款买楼后，公司流一下子紧张了，最后不得不卖车补窟窿。你算账时一定要把额外支出算进去至少多准备20%的资金。
未来趋势贷款会越来越难？
其实你看最近的政策，银行对中小企业贷款越来越谨慎，比如2023年央行需求银行控制不良贷款率，这意味着贷款审批会更严。
我提议你提前1年准备把公司账目做漂亮，多跟银行打交道。别等到急需用钱时才想起贷款，那时候黄花菜都凉了！
现在你还会觉得贷款买办公楼很简单吗？记住这不仅是钱的难题更是对你公司未来5-10年的规划。搞不好可能让你一夜回到。想知道更多避坑技巧？往下看精彩继续...
