你的商铺也能变身银行提款机？原来可以这样贷！
嘿，老铁们！今天咱们聊个实在的话题——你手上的商铺，除了日常经营，还能不能帮上别的忙？说实话，前几年我开小门面那会儿，真没往这方面想过，总觉得那地儿就是用来卖货的。直到后来资金周转有点紧张，无意中了解到，**原来商铺还能当个“移动提款机”**呢！这不就是咱们常说的抵押贷款嘛，但具体怎么个玩法，坑在哪，银行到底咋想的？今天我就把我踩过的坑、了解到的门道，一股脑儿分享出来，希望能帮到有需要的朋友。
一、先说你的商铺，能不能抵押贷款？
直接回答：**能！大概率能！**
咱们的法律和银行政策，都允许用商铺作为抵押物去贷款。这就像你用住房抵押贷款一样，是个合法合规的操作。不过“能”不代表“一定能贷到满意的钱”，这里面学问大了去了。
就像我当初，手头有个小铺子，生意还行但就是缺流动资金想扩大点规模。听人说可以拿商铺去银行贷点款，心里那个激动啊，觉得简直是雪中送炭！
二、银行是怎么看你的商铺的？它们的心思你得懂
咱们老百姓想贷款，银行可不是随便就答应的。它们也得评估风险，看看你这套商铺到底值不值得它们借给你钱。银行主要会从这几个方面打量你的商铺：
1. 这铺子，好卖吗？——流动性评估
银行最怕啥？怕你借了钱还不上，到时候它们得把你的商铺拿去拍卖。它们首先要评估的就是，万一真走到那一步，这铺子好不好出手？
比如你那铺子地段好，临街旺铺，周边商业氛围浓厚，那银行就觉得它“流动性”高，以后卖出去相对容易，风险就小点。**这种好卖的铺子，银行批贷的意愿自然就高。**
但如果你那铺子有点偏，或者楼层太高（比如商场里层），或者经营的是冷门行业，银行就觉得以后不好卖，风险就大。这种情况下，银行可能就不太愿意贷，或者要求更苛刻。
我当时去的那个铺子，虽然地段还行，但属于商场里面的，不是临街的。一开始心里就有点打鼓，怕银行看不上。
2. 银行给你的“价码”可能和你想的不一样——评估价 vs. 市场价
你心里觉得你的商铺值500万，那银行也这么认为吗？**不一定！**
银行会请第三方评估机构来给你这铺子估个价，这个价通常会比市场价低一些。**市场价500万的铺子，银行可能只评估到400万，甚至更低。**为啥？银行要考虑未来的市场波动、折旧等等风险因素，得留个“安全垫”。
这个评估价，基本上就是你能贷到钱的上限参考值了。**心里要有数，别指望银行按市场价全给你贷出来。**
我当时就傻眼了，找了中介问市场价觉得还行，结果银行一评估，嘿，直接砍掉了一截，心里那个落差啊！
3. 能贷到多少？——抵押率是关键
评估价确定了，你能贷到评估价的多少呢？这就是“抵押率”。
一般来说商铺的抵押率比住房低不少。**住房抵押贷款，银行可能给你评估价的70%甚至80%。但商铺呢？常规情况下，银行可能只给你评估价的50%左右，甚至更低，比如40%-60%是比较常见的范围。**
为啥低？因为银行觉得商铺风险比住房高啊！容易空置、价值可能下跌、万一要拍卖也不一定好卖。
不过也不是绝对的。**如果你的铺子地段特别牛，各方面条件都很好，有些银行或者特定情况下，抵押率也能提到60%甚至更高。**
我记得有个朋友，他的是那种核心商圈的黄金旺铺，手续齐全，经营状况也好，最后居然贷到了评估价的60%，真是让人羡慕。
计算你能贷多少钱，公式大概是这样的：贷款额度 ≈ 评估价 × 抵押率
比如评估价400万，抵押率50%，那大概就能贷200万左右。
4. 还不上钱的后果——违约风险
贷款嘛，总有到期要还的一天。万一你经营不善或者其他原因，还不上钱了，会怎么样？
很简单，银行有权依法处置你的抵押物，也就是你的商铺。它会通过拍卖等方式把你的铺子卖掉，用卖得的钱来偿还你的贷款本息。
这可不是闹着玩的。**拿商铺去抵押贷款，相当于给你铺子的“所有权”上了一个“紧箍咒”。**虽然平时你还能继续用，但产权证上会多一个“他项权利”，表明它被抵押了。贷款还清之前，这个“紧箍咒”一直都在。
想到这里，心里还是有点发毛的。毕竟那是自己辛辛苦苦弄起来的地方，真要被拍卖了，那损失可就大了。贷款前一定要掂量清楚自己的还款能力。
三、想成功贷到款，你得具备哪些“硬条件”？
除了铺子本身，银行也会仔细审核你这个人，以及你的经营状况。毕竟，最后还得靠你还钱不是？
1. 产权必须清清楚楚——这是基础中的基础
这个不用多说，你的商铺产权必须是你自己的，或者你有合法的权力去用它做抵押（比如你是共有人之一，或者得到了共有人的同意）。**产权证、土地证（如果需要）这些文件，必须是真实有效、没有纠纷的。**
如果铺子还在被查封、扣押，或者被别人监管着，那肯定是不能抵押的。
2. 你得有个“正经”的理由——贷款用途
你去银行贷款，总得说清楚这钱是用来干啥的吧？
银行一般接受用于生产经营、投资或者个人消费等合法用途。比如，你用这笔钱去进货、扩大店面、装修升级，或者干脆就是用来还其他债务、个人消费，这些通常都没问题。
**关键在于，你要能提供相应的证明材料。**比如，你要说用于经营，能提供进货合同、订单；用于消费，能说明大致用途。银行不是，瞎编乱造是过不了关的。
3. 你的“信用分”得够高——个人或企业信用
银行很看重你的信用记录。无论是你个人的征信报告，还是你经营企业的信用状况，都要良好。**不能有严重的逾期记录，更不能是“老赖”。**
这一点非常重要！我有个朋友就是因为之前信用卡有过逾期，差点就办不下来，后来费了好大劲才补救。平时一定要注意维护好自己的信用。
4. 你得证明你有能力还——还款能力
银行还要评估你的还款能力。你有稳定的工作和收入吗？你的商铺经营状况如何？有没有稳定的流？
如果你是个人申请，可能需要提供工资流水、资产证明等。如果你是以经营的企业名义申请，那就要提供企业的营业执照、近期的财务报表、银行流水、纳税证明、经营合同等，证明企业是真实经营的，有盈利能力。
我当时就是提供了店铺的租金流水（虽然是预估的）、一些进货和销售的合同作为辅助材料，证明店铺在正常经营。
四、申请流程，其实也没那么复杂
了解了这些，那具体怎么操作呢？其实步骤挺清晰的：
- 选银行，咨询政策：不同银行的政策、利率、抵押率可能不一样。多跑几家，或者问问懂行的朋友，了解清楚哪家更适合你。
- 准备材料：按照银行的要求，把身份证、户口本、结婚证（如果已婚）、房产证、土地证（如有）、营业执照（如果以企业名义）、近期的银行流水、经营证明材料、贷款用途证明等等，一股脑儿准备好。**材料越齐全、越规范，审批越顺利。**
- 提交申请，银行初审：把材料交给银行，银行会先进行初步审核，看看你符不符合基本条件。
- 银行评估：如果初审通过，银行会委托第三方评估机构对你的商铺进行实地评估，确定评估价。**这一步很关键，直接影响你能贷多少钱。**
- 银行审批：评估报告出来后，银行会结合你的信用、还款能力等因素，进行最终审批，确定贷款额度、利率、期限、还款方式等。
- 签订合同，抵押登记：审批通过后，你就要和银行签订借款合同和抵押合同了。 双方一起去房管部门抵押登记手续。**记住，抵押登记完成，贷款才能。**
- 银行：抵押登记完成后，银行会把贷款资金划到你指定的账户。
- 按时还款：拿到钱不是结束，而是开始。记得按照合同约定，按时足额偿还贷款本息。**千万别逾期！**
这个过程可能需要一段时间，耐心点，跟银行保持好沟通。
五、一些过来人的碎碎念和提醒
聊了这么多，最后再分享几点我自己的感受和提醒吧：
- 别盲目乐观：别以为有个商铺就能轻松贷到大钱。现实点，做好评估价打折、抵押率不高的心理准备。
- 利率和还款方式要注意：除了额度，利率和还款方式也很重要。是等额本息还是先息后本？期限多久？年化利率多少？这些都要问清楚，算好总利息。有些银行可能要求每年还一定比例的本金（比如文章开头提到的例子），这也要考虑进去。
- 空置状态的铺子，难度可能更大：如果你的商铺是空置的，没有实际经营，银行可能会更谨慎，因为它无法直观地了解你的经营状况和铺子的实际价值。有实际经营，哪怕是亏损的，至少证明铺子是“活”的。
- 多对比，不贪小便宜：不同银行、甚至同一个银行的不同支行，政策都可能不一样。多问问，多对比，选择最适合你的。有时候看起来利率低，但手续费或者其他费用高，综合算下来不一定划算。
- 考虑清楚风险：再次强调，这是有风险的。一旦还不上，后果很严重。贷款金额一定要在自己的还款能力范围内，不要过度负债。
- 保持良好沟通：申请过程中，或者还款期间遇到任何问题，及时跟银行沟通。有时候问题可以商量解决。
六、总结一下
好了，啰嗦了这么多，其实核心就一句话：**你的商铺，确实有可能变成你的“提款机”，帮你解决资金难题。**但这个“提款机”不是随便就能用的，它有它的规则，也有它的风险。
银行会仔细掂量你的铺子值不值钱、好不好卖，也会严格审核你的信用和还款能力。评估价可能低于市场价，你能贷到的钱也可能只是评估价的一部分。
如果你有这个需求，建议你：
- 先摸清自家铺子的情况，地段、产权、经营状况怎么样？
- 再了解清楚银行的政策，不同银行的要求和额度差异。
- 然后准备好齐全的材料，证明你的资质和还款能力。
- 理性评估风险，量力而行。
希望我的这些分享，能帮到正在为资金发愁，或者想盘活手中商铺资产的你。记住，用好了，它就是你的“活钱”；用不好，它也可能成为你的“负担”。权衡利弊，做出最适合自己的决定吧！
祝大家都能顺利解决资金问题，生意兴隆！
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